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ADMINISTRAÇÃO - DETALHAMENTO |
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CAPE administração convencional DETALHAMENTO ADMINISTRAÇÃO - DETALHAMENTO
Perguntas e respostas
Aqui você tira suas dúvidas sobre nossos serviços de
ADMINISTRAÇÃO CONVENCIONAL!
| ADMINISTRAÇÃO CONVENCIONAL – DETALHAMENTO |
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O que é ADMINISTRAÇÃO CONVENCIONAL?
É nosso serviço de ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA que, por opção do Locador, tem como garantia locatícia a modalidade de FIADOR ou DEPÓSITO-CAUÇÃO, portanto, SEM ALUGUEL GARANTIDO e indenizações, mas com todos os demais serviços e, podendo ou não incluir uma ação de despejo caso se faça necessária.
Se desejar conhecer a modalidade de ALUGUEL GARANTIDO clique AQUI!
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CONTATOS: Terei contato com meu inquilino?
Somente se desejar! Até porque, em geral uma das razões pelas quais o locador contrata nossa administração é justamente não ter contato com o inquilino.
Os contatos necessários serão efetuados pela CAPE imóveis, inclusive na mediação e ponderação de possíveis conflitos, comunicações sobre correspondências, informações a respeito do imóvel, etc;
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SEGURO: Precisarei contratar um seguro contra incêndio?
NÃO. A lei prevê a contratação do SEGURO CONTRA INCÊNDIO por parte do locador somente se “o contrário não constar em contrato” e, em nosso contrato colocamos como obrigação do INQUILINO.
Além disso, por precaução e garantia de que o imóvel não fique “descoberto” nós mesmos fazemos essa contratação já durante os procedimentos para locação;
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CONTAS DE CONSUMO: Como ficam as contas de ÁGUA, LUZ e GÁS?
Alguns locadores, por desconhecimento, preferem manter essas contas em seus nomes, pois temem que os inquilinos possam agir “com algum tipo de má-fé”, porém, não recomendamos, pois se o inquilino não pagar, esses débitos ficarão no nome e CPF do proprietário.
Ao contrário, colocamos em contrato a obrigatoriedade do inquilino transferir essas contas para seu nome e, também, cláusulas que, caso ele não o faça, além de possibilitar a suspensão nos fornecimentos, autoriza a CAPE imóveis a efetuar as transferências.
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COBRANÇAS E REPASSES: Como será feita a cobrança e repasses de meus aluguéis?
A cobrança mensal dos aluguéis ao inquilino é feita via BOLETO BANCÁRIO que pode ser pago via código de barras ou PIX e já prevê MULTA de 10% e JUROS MORATÓRIOS de 1% ao mês.
O repasse, caso o inquilino pague o boleto por código de barras é efetuado ao locador em ATÉ 2 (dois) dias úteis e, se pagar por PIX dentro do horário comercial, o repasse é feito no MESMO DIA ou no dia seguinte, podendo ser feito, inclusive, nos finais de semana e feriados;
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PAGAMENTOS: Devo me preocupar em pagar condomínio e IPTU?
NÃO. Se desejar, OPCIONALMENTE, e sem nenhum custo adicional, podemos já abater do aluguel os valores correspondentes a CONDOMÍNIO e IPTU (se houver) e realizar os pagamentos mensais.
Deste modo você realmente NÃO SE PREOCUPA COM NADA relacionado a sua locação!
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REAJUSTES: E os reajustes?
Não se preocupe, o índice será o estabelecido em contrato – em geral o IGPM – e nós cuidaremos para, na data certa, aplicar o índice e informar a você, locador e ao locatário;
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NEGOCIAÇÃO ATRASOS: Como fazer em caso de atraso no pagamento de aluguéis?
Caso isso aconteça, é só aguardar que tomaremos as providências e lhe informaremos.
A princípio, como informado no campo “cobranças e repasses”, existe a previsão de multa de 10% e juros moratórios de 1% ao mês.
Se o atraso se prolongar, antes de “partirmos para as vias de fato”, pelos meios que veremos mais adiante, buscaremos sempre uma negociação amigável geralmente mais rápida;
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RENOVAÇÃO/PRORROGAÇÃO: Como funciona na prática?
Com antecedência informaremos a você e ao inquilino quando a data de vencimento do contrato se aproximar e, veremos com ambos a intenção de RENOVAR ou PRORROGAR.
De acordo com a lei é possível tanto renovar quanto prorrogar, sendo que, nos dois casos há algumas observações a fazer:
Na RENOVAÇÃO, por exemplo, é possível reavaliar e atualizar o valor do aluguel, além do que, como será um novo contrato terá novamente a MULTA por quebra de contrato, caso ocorra, o que não acontece na PRORROGAÇÃO que, por ser o mesmo contrato que continuará em andamento, só terá o novo reajuste anual, daí a seis meses, e os demais normalmente, porém, nesse caso, tanto o inquilino quanto o locador podem encerrar o contrato devolvendo ou reavendo o imóvel bastando avisar com 30 (trinta) dias de antecedência.
Não esquecer que, se a garantia locatícia for de depósito-caução, esse deverá ser devolvido ao final e, na prorrogação pode não haver prazo suficiente para compensar o valor do depósito.
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VISTORIA FINAL: Como é feita a vistoria na devolução do imóvel?
A chamada vistoria final é feita pessoalmente por profissional de nosso escritório – nada de vistorias virtuais – e acompanhada pelo inquilino, em laudo impresso e fotografias digitais datadas constando, se houver, possíveis danos e avarias ao imóvel e pintura, bem como eventuais débitos. Deste modo o inquilino já assina o laudo evitando qualquer questionamento futuro.
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GARANTIAS: Nesses planos de administração as garantias locatícias são de Fiador ou Depósito-Caução. Como é isso?
Oferecemos três modalidades de garantias locatícias, todas à escolha do locador (aproveite para ver a que possui, entre outros benefícios e maior segurança, o aluguel garantido. Clique no link: ALUGUEL GARANTIDO E ASSISTÊNCIA JURÍDICA).
FIADOR: Pessoa física proprietária de, ao menos, dois imóveis quitados, com escritura definitiva e matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, bem como comprovação de renda compatível ou, PESSOA JURÍDICA regularmente estabelecida, representada por seu titular ou sócio(s), também, com comprovação de renda compatível ou notória capacidade econômica (nesse caso, em geral, grandes e conhecidas empresas que se colocam como fiadoras para funcionários).
A renda compatível do fiador é importante até porque “você proprietário não quer tomar/penhorar nada de ninguém; quer apenas receber o que é justo e seu por direito”, assim, caso necessário, o fiador tem condições de pagar o que, eventualmente, o inquilino não pague! Especialmente de maneira amigável, sem precisar recorrer à justiça, que é demorada e custosa.
O fiador responde por todas as obrigações assumidas pelo inquilino e não somente aluguéis.
“Ninguém te fala”, mas “nós falamos”! A responsabilidade do fiador pode ser SOLIDÁRIA ou SUBSIDIÁRIA! Complicou?...
Descomplicamos:
Na responsabilidade SOLIDÁRIA, em caso de necessidade, o locador ACIONA, inclusive JUDICIALMENTE, o inquilino e o fiador de uma só vez, ou seja, cobra os dois ao mesmo tempo.
Na responsabilidade SUBSIDIÁRIA, aciona-se PRIMEIRO o inquilino e DEPOIS, se o inquilino não pagar, aciona-se o fiador, ou seja, cobra um de cada vez.
Nas fianças oferecidas por Pessoas Jurídicas (empresas), geralmente o tipo jurídico é o de responsabilidade SUBSIDIÁRIA.
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DEPÓSITO-CAUÇÃO: ‘De acordo com a lei a CAUÇÃO EM DINHEIRO deverá ser de, no máximo, o equivalente a 03 (três) meses de aluguel – somente aluguel; não se pode somar outros custos como condomínio ou IPTU, por exemplo – e o valor ser depositado em caderneta de poupança em conta conjunta entre locador e inquilino...’ “O que nunca acontece.”
NA PRÁTICA: O inquilino, já na assinatura do contrato PAGA o valor combinado, sendo atualmente o mais utilizado, equivalente a dois meses de aluguel – nada impede de se tentar o equivalente a três – diretamente ao locador (algumas imobiliárias retêm esse valor ficando responsáveis por ele, evitando que o locador “gaste o dinheiro” e, ao final haja dificuldades; aqui preferimos não fazer isso, a não ser que o locador realmente prefira) que, ao final do contrato tem a obrigação de devolver atualizado pelo índice da poupança ou - nós colocamos em contrato – se preferir, compensar não cobrando os últimos aluguéis por conta desse depósito sem precisar devolver o valor.
“Ninguém te fala”, mas “nós falamos”! “Por que esse depósito-caução de 3 meses?” Ele, o depósito-caução de 3 meses, foi estipulado e virou uma espécie de padrão do mercado, embora não seja obrigatório, em razão da necessidade de, para se mover uma ação de despejo via liminar, que significa maior rapidez, uma vez que, pelas vias normais, o processo é muito, mas muito demorado, é preciso que o locador faça um DEPÓSITO JUDICIAL equivalente (bingo!) a 3 (três) meses de aluguel. Há, também, outras particularidades, mas essa “$$” é a principal!
Tudo bem que, hoje em dia, por causa da crise e queda na renda das pessoas, muito se usa o depósito de 02 (dois) meses, mas é melhor assim e ter o imóvel locado, rendendo ao invés de gerando custos como condomínio, IPTU ou mesmo manutenção e segurança entre outros e, de qualquer modo é melhor ter em mãos dois terços do valor do depósito judicial do que ter “que tirar tudo do bolso”!
Na prática, também, é bem verdade que a maioria dos locadores não “guarda esse valor do depósito”, utiliza o dinheiro, até porque sempre há a possibilidade de compensar ao final. “É uma espécie de risco calculado!”
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INADIMPLÊNCIA: No caso do inquilino não pagar o aluguel, como fica?
Nesse caso, buscamos sempre o caminho da negociação, mais rápida e com menor custo, caso necessário, utilizamos, também, a cobrança EXTRAJUDICIAL e, se preciso, via SERASA, inclusive com a NEGATIVAÇÃO do inquilino-devedor.
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O que são os EXTRAS?
Extras, são SERVIÇOS EXTRAS, que podem ser contratados para ajudar o locador em algumas situações, como, por exemplo, se ele mora longe (muitas vezes em um bairro distante, outra cidade, estado e, até em outro país) e precisa fazer alguma pequena reforma ou reparos no imóvel, podemos buscar o profissional, intermediar a contratação dele, compras de materiais e acompanhar os serviços; ou mesmo providenciar uma boa limpeza no imóvel que valoriza e acelera a locação!
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HONORÁRIOS TAXAS E VALORES SEM ATUAÇÃO DE ADVOGADO(A) ADM 1 – O que é?
Nessa modalidade de Administração, a taxa mensal é menor, de apenas 6% com valor mínimo de R$ 60,00, pois não conta com atuação de advogado, porém, tem todos os serviços e:
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Indicação de advogado, orientação e assistência na documentação em caso extremo de retomada do imóvel e cobrança de aluguéis em atraso ou, ainda, danos ao imóvel.
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HONORÁRIOS TAXAS E VALORES COM ATUAÇÃO DE ADVOGADO(A) ADM 2 – O que é?
Nessa modalidade de Administração, a taxa mensal com atuação de advogado é de 10% com valor mínimo de R$ 100,00, pois conta com assistência jurídica, tem todos os serviços e:
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Atuação de advogado custeado por nosso escritório - em caso extremo de retomada do imóvel e cobrança de aluguéis em atraso ou, ainda, danos ao imóvel - na propositura de uma Ação Judicial.
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HONORÁRIOS BASE DE CÁLCULO?
A base de cálculo (valor sobre o qual é aplicada a taxa percentual) dos honorários mensais pela administração da locação é sempre o valor previsto em contrato relativo a ALUGUEL.
Como explicado na página INTERMEDIAÇÃO – DETALHAMENTO (para ver ou rever, clique AQUI) esse valor pode ser apenas de ALUGUEL, tendo, se houver, os valores de condomínio e IPTU à parte - o que não é recomendável, pois o inquilino pode eventualmente pagar somente o aluguel em dia (aparentando estar tudo em ordem) e deixar de pagar o condomínio e o IPTU - o que pode causar grandes problemas como dificultar muito uma cobrança e até mesmo a PERDA DO IMÓVEL ou;
Pode ser um valor já calculado para absorver esses custos, por exemplo: o aluguel seria de R$ 1.000, mas tem R$ 200 de condomínio e R$ 50 de IPTU, calculamos a soma “de tudo” e estabelecemos o valor do ALUGUEL de R$ 1.250 que é uma maneira bem mais segura, pois nós poderemos já abater esses valores do aluguel mensal e pagar, ou o próprio locador pode pagar, sem correr riscos.
Mas aí vem a dúvida... Veja os esclarecimentos a seguir, nos próximos quadros:
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1-) ALUGUEL já calculado de modo a absorver os custos de COTA CONDOMINIAL e IPTU.
E se o valor do meu condomínio aumentar?
Não existe negócio absolutamente sem risco e, nesse caso, o risco é “calculado”, pois se o condomínio aumentar não poderá ser cobrado esse aumento do inquilino, porém, todo ano terá o REAJUSTE DO ALUGUEL que é pelo IGPM e será aplicado sobre o valor total do aluguel, mesmo que o condomínio não tenha aumentado ou tenha tido um aumento menor e, até mesmo se estiver isento de IPTU.
E quanto ao IPTU, estamos (ou poderemos estar) no meio do ano. Se eu já tiver pago o IPTU não poderei incluir no “pacote”?
Poderá sim, pois de qualquer modo você já teve esse custo e, mesmo que já tenha alugado o imóvel anteriormente e o antigo inquilino o tenha pago, estamos tratando de um novo negócio e, não constará em contrato que o “valor do aluguel inclui o IPTU”, constará somente que o inquilino fica “desobrigado do pagamento do IPTU”. Ou seja, seu novo inquilino nem irá saber se tem, ainda, imposto a pagar e nem qual o valor.
Se eu tiver parcelado em 10 vezes (que é o máximo de parcelas), passadas as parcelas terei que diminuir o valor do aluguel?
NÃO, não terá que diminuir, pois como na resposta acima, seu inquilino somente fica “desobrigado do pagamento do IPTU”, e nem irá saber se tem, ainda, imposto a pagar e nem qual o valor. Ao inquilino só interessa saber, e estará em contrato, que ele “não tem que pagar IPTU”!
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2-) ALUGUEL já calculado de modo a absorver os custos de COTA CONDOMINIAL e IPTU. Nesse caso terei que arcar com a taxa de administração sobre o valor total?
Sim. Nas duas formas será sobre o valor do aluguel em contrato. A diferença é que, da outra forma, com os pagamentos de condomínio e IPTU à parte pelo inquilino, será menor, pois terá os pagamentos de condomínio e IPTU à parte não constando do valor do aluguel que é sempre a base de cálculo da administração.
Porém, neste modo, em que o condomínio e IPTU não ficam por conta do inquilino, a base de cálculo e logo, a taxa mensal fica maior, mas isso se compensa com:
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O IPTU, independente de ter no máximo 10 parcelas já estará absorvido (incluído) nos aluguéis mensais por todos os 12 meses do ano;
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O CONDOMINIO, também, independente de ser ou não reajustado, ou ter um reajuste menor que o IGPM (geralmente, quando ocorre, é menor) já estará absorvido (incluído) no aluguel que será, este sim, REAJUSTADO todo ano sobre o valor total pelo IGPM;
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Os valores e pagamentos do IPTU e CONDOMÍNIO, também, serão administrados por nós, já inclusos nas COBRANÇAS BANCÁRIAS MENSAIS VIA BOLETOS, podendo já serem abatidos e pagos pela CAPE imóveis, evitando atrasos e aborrecimentos ao locador;
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Em caso de necessidade de uma COBRANÇA JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL ou AÇÃO DE DESPEJO, conforme o caso, tomaremos as providências de maneira mais rápida e descomplicada, englobando tudo e, não sendo preciso cobrar aluguel, condomínio e IPTU em separado;
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No caso de garantia de DEPÓSITO-CAUÇÃO, o valor deste, deverá ser, por lei, o equivalente a dois ou três meses de ALUGUEL, sem incluir condomínio e IPTU!
Ou seja, naquele exemplo de ALUGUEL de R$ 1.000 + CONDOMÍNIO de R$ 200 e IPTU de R$ 50 = R$ 1.250. Se o condomínio e IPTU for à parte, o locador somente poderá cobrar o depósito-caução sobre R$ 1.000, mas se o inquilino deixar de pagar um mês de aluguel, certamente, também, não pagará o condomínio e IPTU, assim o caução pago cobrirá somente os R$ 1.000 de ALUGUEL. E os outros R$ 250?...
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HONORÁRIOS PARTICULARIDADES. QUAIS SÃO?
São serviços que constam de nosso “pacote” de administração que, por alguma razão, deixam de ser prestados, mas não alteram a taxa de administração nem sua base de cálculo, por exemplo:
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Se o locador preferir que não contratemos o seguro contra incêndio porque já possui um em vigor;
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O locador preferir receber o aluguel sem abatimento dos valores de condomínio e/ou IPTU e ele mesmo pagar diretamente, etc...
Outra particularidade é quanto à RENOVAÇÃO do contrato de locação que, nesse caso faremos UM NOVO CONTRATO DE LOCAÇÃO e terá um custo bem abaixo do mercado para se fazer um contrato e assinar eletronicamente (sem ter que gastar com locomoção – combustível ou condução - estacionamento e reconhecimentos de firmas em cartório, além de seu tempo, que muitas vezes é ainda mais precioso) que será uma taxa única de 30% sobre o valor do aluguel ajustado e só será abatido do primeiro aluguel após a renovação.
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RECOMENDAÇÕES. QUAIS SÃO?
Por enquanto apenas uma: Recomendamos a RENOVAÇÃO com confecção e assinaturas de NOVO CONTRATO DE LOCAÇÃO por quê:
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O valor do aluguel poderá ser revisto e atualizado;
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Voltará a ter a multa por quebra de contrato;
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Voltará, também, a possibilidade de compensação do depósito-caução sem que o locador tenha que devolver o valor recebido;
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Mudar a garantia locatícia para outra mais segura ou da preferência do locador (inclusive, no caso de fiador, este pode sair do contrato, deixando de ser o fiador e será preciso trocar por outro ou por outra garantia);
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Alguma(s) nova(s) cláusulas poderão ser acrescentadas e/ou modificadas.
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IMPORTANTE – CARÊNCIA ATUAÇÃO DE ADVOGADO(A):
A atuação de advogado(a) na eventual ação de despejo e cobrança de aluguéis só poderá acontecer depois de 12 (doze) meses de contrato de locação em andamento e com os pagamentos dos aluguéis e taxas mensais de administração efetuados. Pela seguinte razão:
Pela tabela da OAB, uma ação de despejo custa R$ 4.484,52. TABELA OAB - CLIQUE AQUI
Para alcançar esse valor seriam necessários 12 meses de um aluguel de R$ 3.737,10 com nossa taxa de administração de 10%, que inclui, além da ação de despejo, muitos outros serviços.
Porém, independente do valor do aluguel, oferecemos o serviço a partir de 12 meses de carência.
Ou seja, ainda assim, oferecemos esse serviço como um diferencial de nosso escritório!
Mas não se preocupe, você locador, não ficará desamparado! Poderá pagar, na ocasião, se necessário, a diferença dos meses faltantes da taxa de administração para completar os 12 (doze) meses, e ainda assim, seu gasto será muito menor do que contratar normalmente um advogado para isso.
Por exemplo: Aluguel de R$ 1.000,00 e taxa mensal de administração de R$ 100,00. Se fosse preciso mover uma ação no 7º (sétimo) mês de contrato, faltariam 6 (seis) meses para completar os 12. Nesse caso, o locador pode simplesmente pagar essa diferença de 6 meses X R$ 100,00 = R$ 600,00. |
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Reservamo-nos o direito de efetuar eventuais alterações nos serviços, percentuais e valores, bem como ressalvas ou correções das informações aqui contidas.
Colocamo-nos a disposição para maiores esclarecimentos e, qualquer serviço será prestado mediante autorização, inclusive por meio eletrônico/digital e/ou contrato escrito.
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